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全球资金流向正发生重大转折这几个地方突然升温

2018-03-21 21:30

  随着全球进入加息周期,资金借贷成本开始上涨,想挣快钱没那么容易了,投资的风口也换了一茬又一茬。

  过去提到海外投资,尤其是房地产投资,首先想到的市场是美、加、澳、日。因为它们稳定、成熟、安全。

  从2016年第二季度到2017年第二季度这一年间,全球资金流入最多的五个目的地是:美国、英国、法国、、。其中,美国盘子大,对的吸引力和对人口的吸引力一样,依然是第一大目的地。但注意,曾经最受资本欢迎的市场里只剩下了美国,其余的四个区域都来自欧洲和亚洲。

  虽然中国、日本和是亚洲市场中商业地产交易量最大的区域,但相比2016年,各大主要城市交易量纷纷下滑,唯独新加坡和市场格外抢眼。新加坡和2017年商业地产成交额分别上涨50%和40%,这两座国际化的城市,是全球资金流向的重要目的地。

  (只有新加坡和市场的交易额大幅增长;资料来源:UBS2018全球市场展望)

  在欧洲,英国、、法国、西班牙、荷兰成为房地产投资的香饽饽。截至2017年第三季度的一年时间内,这五个国家成为欧洲房地产投资额最多的地区。妥妥的吸金胜地。

  其中坐拥680亿欧元的房地产投资,位列整个欧洲第一,英国虽然正处于脱欧谈判阶段,也不影响投资者长期看好它的房地产市场,2017年在英国的房地产投资额达到640亿欧元,仅次于。

  目前欧盟经济体正以过去十年来最快的速度成长,刺激了本地的市场需要,也吸引了大量投资者的进入。欧盟统计局的数据显示,2017年欧盟经济增长了2.5%,这可是2007年来表现最好的一年。此前我们也曾经在《沉寂多年的欧陆突生异动,多个城市房价上涨,这背后发生了什么?》中具体谈到,欧洲正在慢慢走出泥潭,以新的面貌面对世界。

  流向欧洲的钱到底去了哪里?答案在这里:伦敦、、巴黎、法兰克福、马德里……这些城市也恰好位于前文我们提到的英国、、法国、西班牙。

  普华永道曾在报告中分析,英国脱欧之后,欧洲最大的获利者会是和法兰克福。法兰克福是的金融中心,自然会和过去的伦敦一样,成为欧盟宠爱的对象。目前一些国际投行,例如渣打银行、野村证券都计划将其在欧盟的总部设在法兰克福,而花旗银行和德意志银行也计划扩大它们在法兰克福的分部。

  现在全球的一线城市似乎都陷入了胶着状态,国内外一线楼市量价齐跌,全球各个一线城市的资产价格都让大部分投资者望而却步。全球各个一线城市房价究竟发生了什么变化,有兴趣的可以看一看我们昨天的文章《特朗普税改效应“绊倒”高端楼市,股市黄金比特币被三杀,全球楼市史上最严管制掘金月报》

  市场的交易数量也显示,投资者们开始偏好小一点的市场,类似于中国投资者开始跑向新一线和二线城市。

  在普华永道的统计中我们发现,2017年上半年,全球几大一线城市交易量均出现下滑或停滞增长。其中纽约都市圈成交额下降了四成,东京、悉尼的交易额也下降了三成。

  但反观一些国际非一线城市(下图红色方框),2017年上半年的交易额却出现了大幅增长。

  一线惨淡,二线火爆,这也让投资者们对二线城市未来的发展潜力充满信心。在普华永道的报告中,纽约-曼哈顿的投资潜力仅在美国排到第46,美国投资价值排名前十的城市,大部分都是二线城市。因此,未来资金从一线城市往二线转移的趋势会越来越明显。

  过去外国投资者不断涌入美国的高档酒店和摩天大楼等高端房产市场。但随着商业地产牛市接近尾声,高端房产的日子也不太好过,于是外国投资者开始涌入过去不太起眼的市场:那就是学生公寓。

  外资在学生公寓交易中不断发力,华尔街日报曾报道,仅今年前两个月,就有多家大型投资机构“盯上”了美国的学生公寓,外资在学生公寓交易中的占比就达到了42%,相比之下,2017年前两个月外资在学生公寓交易中的占比仅为36%,2016年为21%。

  仅华尔街日报报道的四家外资公司,就已经于今年1-2月份在美国公寓市场砸金23亿美元,这些公司中既有国际著名投行,也有新加坡参股的主权财富基金。足以证明学生公寓市场对投资者的吸引力。

  由于学生公寓的主要需求方为大学生,相较于其他类型的房产来说,受到经济衰退的影响更小,因此在经济周期面前,学生公寓也有更好的抗风险能力。

  在2016年,全球著名房产代理商世邦魏理仕(CBRE)的“CBRE学生公寓指数”的涨幅就远远超过了MSCI指数的涨幅,“学生公寓指数”一年收益率高达10.2%,而同期的“MSCI英国地产指数”收益率仅为-2.3%。

  进入2018年来,全球局势也是黑天鹅不断,既有高层大换血,又有一触即发的贸易战,还有不断收紧的移民政策,即将出台的房产税……随着即将召开的美联储会议,美国加息步伐也不断临近。最聪明的资金正在流向哪里,需要我们审视过去,着眼未来。